وزیر راه و شهرسازی چند روز پیش گفته بود که سال آینده، سال رونق مسکن است. آقای آخوندی مبنای استدلال خود را طرح فروش قسطی واحدهای آماده انبوه سازان به متقاضیان قرار داده است. اما ادعای وزیر تا چه اندازه می‌تواند صحیح باشد؟
در حال حاضر بازار مسکن با یک عدم تعادل در عرضه و تقاضا مواجه شده است. یعنی واحدهای زیادی ساخته شده است که مشتری ندارند. البته زمانی که می گوییم مشتری ندارند، منظورمان این است که فروشندگان واحد های مسکونی برای فروش واحد های خود در قیمت های دارای مشتری تمایلی ندارند. حال برای اینکه این عدم تعادل بخواهد برطرف شود، لازم است که تقاضا تقویت شود. برای اینکه تقاضا تقویت شود، لازم است که انگیزه ای در خریداران مسکن ایجاد شود. این انگیزه یا براساس سفته بازی شکل گرفته است و یا نیازمحور است.
افراد زمانی با انگیزه سفته بازی وارد معاملات مسکن می‌شوند که انتظار افزایش قیمت در آینده ای نه چندان دور داشته باشند. البته با این شرط که میزان افزایش بازدهی در این بازار بیش از بازارهای جایگزین نظیر بورس، بانک و … باشد.اما انگیزه دیگری که منجر به تقویت تقاضا می‌شود، نیاز است. بنا برآمارهای مرکز آمار حدود ۳۵ درصد خانوارهای شهری از نعمت دارا بودن خانه محروم هستند و این افراد زمانی که تسهیلات مناسب در اختیارشان قرار بگیرد، وارد بازار مسکن می شوند و واحدهای نقلی و ارزان قیمت را خریداری می کنند. مشکل اصلی این افراد نبود سرمایه کافی است.در این شرایط، تا زمانی که یکی از این دو انگیزه تقویت نشود، سخن گفتن از رونق در بازار مسکن بی معناست.
ابتدا به انگیزه دوم می پردازیم. دولت در دو سال و نیم فعالیت خود تلاش های زیادی کرده است تا بتواند تسهیلات مناسبی برای خرید خانه ایجاد کند. با این حال، نفت ارزان و رکود عمیق سبب شده است که دولت منابع مالی لازم برای در اختیار گذاشتن شرایط استثنائی برای اعطای وام مسکن را نداشته باشد. با این حال، ایجاد بازار ثانویه برای اوراق رهنی، سبب خواهد شد که قدرت وام دهی بانک مسکن افزایش یابد و افراد بیشتری بتوانند به خانه دار شدن بیندیشند. افزایش وام مسکن به ۱۰۰ میلیون نیز سهم به سزایی در افزایش انگیزه خرید خانه در بازار را خواهد داشت. اگرچه تمام این موارد سبب می شود که بازار بتواند از رکود خارج شود، اما اندازه و شمول این وام ها آنقدر نیست که بتواند تحولی جدی در طرف تقاضا ایجاد کند.
اما انگیزه سفته بازی زمانی ایجاد می شود که بازدهی در این بازار بالا باشد که طبیعتا به رابطه مستقیم انگیزه با تقاضا نیاز دارد زیرا در این شرایط است که سبب می‌شود قیمت افزایش یابد و بازار از رکود خارج شود. با توجه به اینکه تقاضای نوع اول ضعیف است، بعید است در مورد این انگیزه هم اتفاق خاصی رخ دهد.
با این حال، بازار ملک در برخی از زیرمجموعه ها ممکن است با رونق روبه رو شود. واحدهای اداری لوکس برای شرکت های خارجی نمونه ای از آن است که با رفع تحریم ها، امید می رود به سمت رونق حرکت کند.
لذا آنچه روشن است، بعید به نظر می رسد که بازار در یک سال آینده به رونق برسد. هرچند که احتمالا از وضعیت فعلی به شدت بهتر خواهد شد.
